Бизнес план строительства дома: всё, что нужно учесть

Бизнес план строительства домаСтроительство жилья всегда было рентабельным видом бизнеса. В современном мире, особенно в больших городах в этой сфере деятельности, как правило, спрос намного превышает предложение. Поэтому заниматься бизнесом в сфере строительства достаточно выгодно. Причем, несмотря на значительные финансовые инвестиции, которые нужно вложить в качестве начального капитала, а также достаточно сложного документального оформления, бизнес остается открытым даже для новичков, а не только для опытных специалистов. Главное, что нужно правильно сделать, так это тщательно разработать бизнес план строительства дома, изучить все возможные проблемы и пути их решения, учесть сложности, которые могут возникнуть в процессе деятельности. И сделать это нужно еще на этапе планирования.

Развитие и этапы строительства

Причинами, которые обуславливают необходимость роста строительных работ, являются демографический рост и миграции трудового населения, что в первую очередь требуют улучшения и расширения инфраструктуры. Таким образом, строительство многоэтажных домов занимает первое место среди заданий, которые стоят перед государством во многих городах. Конечно, решение этого вопроса достаточно сложное и требует огромного количества всех видов ресурсов, в том числе времени и денег. Поэтому важнейшими шагами, которые должны быть сделаны в нашей стране как можно в более короткие сроки – это нахождение путей для поддержания развития частного строительства жилых и коммерческих площадей.

Тем более что любое строительство — это очень масштабный проект, который состоит из выполнения целого ряда подпунктов.

Этапы строительства многоэтажного жилого дома:

  1. Нахождение места, которое будет соответствовать по всем параметрам под застройку.

Важно. На этом этапе необходимо учесть все санитарно-гигиенические нормы и требования к застройкам, особенно если строительство касается площадей жилого назначения.

Именно этот фактор является определяющим стоимость будущего жилья.

  1. Поиск способов подведения коммуникаций.

Если место под застройку находится на сравнительно небольшом расстоянии от всех коммуникаций, тогда это более, чем хорошо. В противном случае подведение коммуникаций станет достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, которая займет для своего осуществления много времени и финансовых ресурсов.

  1.  Проект строительства многоэтажного жилого дома.

Самый важный и самый сложный этап. Именно от него зависит:

  • безопасность жильцов;
  • срок эксплуатации жилого дома.

Это задачи по техническому оборудованию, освещению, кондиционированию и многое другое.

Новый построенный дом обязательно должен вписываться в архитектурный ансамбль района, соответствовать стилю находящихся рядом домов. Но самое важное задание, которые должно быть выполнено – это то, что дом должен отвечать экологическим и санитарным нормам, быть удобным и функциональным.

Анализ обоснованности проекта

Самым первым мероприятием, которое нужно будет организовать, является покупка земельного участка для осуществления последующего строительства дома. Когда на руках есть документы, подтверждающие право собственности на землю, или, как вариант, договор аренды, если участок земли оформлен в аренду на долгосрочный период, нужно будет приступать к юридическому обоснованию проекта. Сразу следует отметить, что процесс этот довольно сложный и время затратный. Чтобы пройти его с наименьшими потерями, желательно сразу найти организацию, которая помогает решать такие проблемы. Конечно, такая услуга будет стоить очень дорого, но в то же время это поможет сэкономить много времени, а также ваших собственных нервов. В данном конкретном случае рассматривается вариант, когда предприниматель только заходит на рынок, и он еще не может знать всех тонкостей правильного документального оформления. Бизнесмены — гуру строительного дела, уже проходили такие этапы не один раз, поэтому для них этот момент пройдет более спокойно и слаженно.

Перечень документов, которые необходимы для обоснования проекта строительства:

  • разрешение на строительство, оформляется в городской администрации;
  • лицензия на строительные работы;
  • согласование проекта с управлением архитектуры;
  • выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.

Основная цель проекта – это постройка многоквартирного жилого дома для последующей реализации готовых квартир, а также благоустройство всех прилежащих территорий возле дома с целью улучшения инфраструктуры определенного жилого массива.

К улучшениям инфраструктуры относят:

  • офисные помещения и магазины на цокольном этаже дома;
  • оборудованная парка для стоянки автомобилей;
  • детская площадка;
  • гаражи;
  • газоны;
  • специально отведенное место для сбора и хранения мусора.

Исследования рынка жилой недвижимости

Не следует также забывать, что строительный бизнес имеет достаточно высокие риски, которые напрямую связаны с большими капитальными инвестициями. Для минимизации рисков необходимо еще на этапе планирования и подготовки бизнес плана провести тщательный анализ рынка недвижимости региона, где будет реализовываться строительство дома.

Первое, что нужно сделать, это изучить всех конкурентов, сделать анализ динамики роста строительства в целом в данном регионе. Очень важно изучить платежеспособность населения и развитие программ ипотечного кредитования банков.

Самым доходным считается строительство в регионах, где наблюдается рост численности населения как натуральный, так и за счет трудовой миграции. То есть, если в регионе есть хорошо развитый промышленный комплекс, на котором работает большое количество людей, то данная местность является перспективной в плане строительного бизнеса. Что касается банков, то очень важно их конкурентное наличие на рынке в сфере финансов, потому что, как правило, большую часть всего жилищного фонда население покупает за счет кредитных средств.

Из этого следует, что чем выше покупательская способность населения, тем выше будет спрос на покупку жилья, и как следствие, тем дороже будет стоить один квадратный метр жилой недвижимости. Кроме этого, население с достаточными финансовыми возможностями будет проявлять спрос и на элитное жилье повышенной комфортности.

А от всех этих показателей напрямую будет зависеть и план строения дома. Поэтому очень важно учесть все особенности касательно спроса на рынке недвижимости региона, что в итоге поможет правильно сформировать ценовую политику и обеспечить максимально быструю реализацию готового жилья.

Сотрудничество с муниципальными властями

Очень выгодным является сотрудничество строительного бизнеса с местными властями. Такая взаимопомощь достаточно положительно сказывается на всех этапах строительного процесса.

Положительные моменты сотрудничества с местной администрацией:

  1. Муниципальные власти могут быть заказчиками или даже соинвесторами в проекте, если в бюджет города заложено переселение людей из аварийных и ветхих зданий.

В этом случае при создании строительного проекта учитываются пожелания местных властей и вносятся изменения в план для постройки дома, относительно включения помещений с небольшой метражностью.

  1. Информационная и консультационная поддержка строительного проекта.
  2. Помощь со стороны властей в вопросах оформления необходимой документации.

Благодаря поддержке местных администраций, оформление документации зачастую проходит в сравнительно короткие сроки.

Учитывая все вышеизложенные положительные стороны сотрудничества также следует отметить о значительном снижении рисков, когда на помощь в осуществлении строительного проекта приходят местные власти.

Планирование производства

Бизнес-план строительства дома включает в себя следующие обязательные пункты:

  • тип и площадь застройки;
  • общую площадь жилой и коммерческой недвижимости;
  • количество корпусов;
  • количество квартир и коммерческих объектов.

Очень важно, чтобы в бизнес плане были четко указаны сроки выполнения работ, поквартально. Все шаги и процессы должны быть описаны, и чем точнее это будет сделано, тем лучше. Начинают планирование с получения геологической экспертизы, которая подтверждает, что постройку можно проводить, потом выполняют земляные работы и только после этого начинают строительство с фундамента.

На стройке многоэтажного жилого дома задействованы сразу все рабочие строительных специальностей, в том время как, план строительства частного дома не предусматривает такого большого количества высококвалифицированного персонала, в этом и заключается существенное отличие между видами строительства. Очень часто с целью экономии средств, для выполнения строительных работ привлекают различные профильные организации.

В среднем на оплату зарплаты персонала в месяц необходимо около 900 тысяч рублей.

Расходная статья бизнес – плана

Чтобы представить себе масштабы строительных работ необходимо знать, что строительство одного многоквартирного здания в девять этажей обойдется приблизительно в 300-400 миллионов рублей. Но эта сумма очень приблизительная и может изменяться не в меньшую сторону в зависимости от таких факторов, как стоимость материалов для строительства, особенностей размещения, ведь очень многое зависит от почвы, на которой строится дом, от технических характеристик самого здания и других факторов. Большая часть расходов идет на оплату заработной платы персонала. А наибольшую часть от общей расходной статьи составит возведение здания и прокладка коммуникаций. Не стоит забывать, что в расходы включают также внутренние и внешние отделочные работы и затраты на благоустройство территорий во дворе строящегося объекта.

Иногда, если собственных средств у застройщиков не хватает для того чтобы стопроцентно своими силами сдать дом в эксплуатацию, к стройке привлекаются средства соинвесторов. Соинвесторами могут выступать будущие жильцы дома, которые еще на этапе строительства начинают вкладывать средства в жилье. Такое привлечение дольщиков не запрещается законодательной базой. При этом застройщик получает дополнительные инвестиции, но вынужден продавать квадратные метро жилой площади по заниженной цене.

Когда окупится проект

Пожалуй, самый важный вопрос, который интересует предпринимателя еще с самого начала планирования строительства – это когда окупится проект? План для строительства дома обязательно должен включать в себя такие пункты, как окупаемость, рентабельность строительства. Что касается рентабельности, то её процент обязательно должен быть на уровне не ниже чем 10%, в противном случае строительство вообще не имеет резона. Окупаемость же зависит сразу от нескольких факторов, зачастую предусмотреть которые просто не представляется возможным. Но, что еще более важно, это не только, когда вложенные в инвестирование средства будут возвращены, а еще и то, какой доход сам проект принесет предпринимателю. Доход предпринимателя, полученный в результате выполнения строительных работ, выражается в таких экономических показателях, как суммарная выручка по проекту, а также чистая прибыль.

Для увеличения доходности строительного проекта нужно обратить особое внимание на застройку элитной жилплощади, это могут быть квартиры с нестандартной планировкой, пентхаусы, работы, выполненные из качественных дорогих материалов. Также дополнительную прибыль приносит продажа гаражей при застройках и коммерческая недвижимость на первых этажах. Будет очень неплохо, если уже на этапе планирования вы сможете найти клиентов, которые выкупят нежилые помещения, или купят их сразу же после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Бизнес план строительства дома должен быть разработан до мельчайших подробностей. Чем больше деталей будет тщательно изучено и проанализировано, тем больше вероятность успеха на финальных этапах строительства.

22.12.2014 1441
Поделиться статьей с друзьями

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *